TODO LO QUE NECESITAS SABER SOBRE CONTRATOS DE PRE CONSTRUCCION INMOBILIARIA EN USA

 

¿Cómo influyen las etapas en el precio de propiedades en pre-construcción?

Invertir en propiedades en planos o pre-construcción puede ser una estrategia inteligente para quienes buscan entrar al mercado inmobiliario. Sin embargo, es esencial comprender cómo evoluciona el precio a medida que avanza el proyecto. Las etapas de construcción juegan un papel crucial en este aspecto, y aquí te explicamos cómo influyen en el costo final.

1ra Etapa: Reserva (10%)

En esta etapa inicial, manifiestas tu intención de adquirir una unidad en el proyecto. Aquí, no comprometes el precio exacto de una unidad específica, sino más bien un "estilo" dentro de un "rango de precio". Generalmente, se requiere un depósito del 10% para reservar tu lugar en este desarrollo.

2da Etapa: Contrato (20%)

Una vez que decides comprometerte con una unidad específica y su precio, avanzas a la segunda etapa, conocida como "contrato". Aquí, firmas un contrato formal y realizas un depósito equivalente al 20% del precio de la propiedad. A partir de la firma del contrato, el cliente tiene un período de 15 días para retractarse de la compra.

3ra Etapa: Ground Breaking (Depósito Adicional)

Con el inicio de la construcción, se inicia la tercera etapa. En esta fase, el desarrollador suele solicitar otro depósito adicional. Este depósito puede variar según el proyecto y suele estar vinculado a la construcción.

4ta Etapa: Mitad del Edificio (Exteriores)

A medida que la construcción avanza, se llega a la cuarta etapa, que suele coincidir con la finalización de la mitad del edificio, en términos de exteriores. Aquí, algunos proyectos pueden requerir otro depósito, pero es importante destacar que esto varía según el desarrollo.

5ta Etapa: Último Piso (Exteriores)

La quinta etapa ocurre cuando el proyecto alcanza el último piso en términos de exteriores. Al igual que en las etapas anteriores, puede haber un depósito adicional en esta fase, aunque depende del proyecto y las políticas del desarrollador.

6ta Etapa: Cierre de la Transacción

Finalmente, la sexta etapa marca el cierre de la transacción. Aquí, completas el pago restante del precio de la propiedad y adquieres oficialmente la unidad. Es importante tener en cuenta que el precio final de la propiedad dependerá de los acuerdos y políticas específicas del proyecto.

En resumen, las etapas de construcción influyen en el precio de las propiedades en pre-construcción, y es esencial comprender cómo funcionan en cada proyecto. Estar al tanto de estas etapas te permitirá planificar tu inversión de manera más efectiva y aprovechar los incentivos o atractivos que puedan ofrecerse en diferentes momentos del proceso de construcción.

Recuerda que cada proyecto puede tener su propia estructura de precios, por lo que es fundamental analizar detenidamente los detalles antes de tomar una decisión de inversión.

Conoce los 8 términos que debes conocer antes de comprar en pre-construcción:

 

1. Contrato Unilateral:

En un contrato unilateral en el contexto de la compra en pre-construcción, el Developer o Desarrollador es quien redacta y establece todas las cláusulas y condiciones. En este tipo de contrato, el comprador no tiene derecho a realizar cambios o modificaciones en el acuerdo. El desarrollador tiene el control total sobre los términos del contrato y el proceso de construcción. Los compradores deben revisar minuciosamente las condiciones antes de firmar.

 

2. Período de retractación:

El "período de cancelación" es un plazo crítico en un contrato de compra en pre-construcción, especialmente en el estado de Florida. Este período generalmente abarca los primeros 15 días a partir de la firma del contrato. Durante este tiempo, el comprador tiene un derecho importante: puede cancelar el contrato sin incurrir en penalidades, incluso si no está de acuerdo con alguna de las cláusulas del contrato. Esto brinda a los compradores un período de reflexión para revisar detenidamente el contrato, consultar con asesores legales si es necesario y tomar una decisión informada sobre si desean proceder con la compra. Es esencial comprender la duración y las implicaciones de este período al considerar una inversión en pre-construcción.

 

3. Contrato no Transferible:

Uno de los aspectos importantes a considerar al comprar en pre-construcción es que el contrato no es transferible sin el consentimiento expreso del desarrollador (Developer). Esto significa que el contrato se firma a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde el comprador sea el 100% propietario. Durante el proceso de construcción y hasta que se complete la obra y se ejecute la escritura de la propiedad, generalmente no se permite la venta o transferencia de la propiedad a una tercera persona sin la aprobación previa del desarrollador. Esto se hace para mantener el control sobre quiénes son los propietarios de las unidades y garantizar que el proyecto se desarrolle de acuerdo con el plan original. Es importante tener en cuenta esta restricción si está considerando comprar una propiedad en pre-construcción y tiene planes de transferirla en el futuro.

 

4. Forma de Pago:

En la mayoría de los proyectos de pre-construcción, se sigue un estándar de pagos que puede variar ligeramente en algunos desarrollos. Estos pagos escalonados están diseñados para facilitar la inversión de manera progresiva y coinciden con diferentes etapas del proyecto:

• 10% a la Firma del Contrato: El proceso suele comenzar con un depósito inicial del 10% al momento de firmar el contrato. Este pago manifiesta la intención del comprador de adquirir una unidad en el desarrollo.
• 10% Entre los 60-90 Días Después del Primer Depósito: Después de la firma del contrato, se establece un período en el que se espera que el comprador realice otro pago del 10%, generalmente dentro de los 60 a 90 días posteriores al primer depósito.
• 10% al Inicio de la Construcción: Una vez que comienza la construcción del edificio, se solicita otro pago del 10%. Este pago marca el inicio del proceso de construcción y el avance del proyecto.
• 20% a Mitad de la Construcción del Edificio: A menudo, cuando se alcanza la mitad de la construcción del edificio (por ejemplo, al llegar al piso 30 en un edificio de 60 pisos), se requiere un pago del 20%. Esto coincide con un hito importante en el progreso de la obra.
• 50% el Día de la Escritura de la Propiedad (Día del Cierre): El cierre de la transacción se lleva a cabo el día en que se ejecuta la escritura de la propiedad, momento en el cual se completa el pago con un 50% restante. Esto significa que el comprador obtiene la propiedad legal de la unidad.

 

5. Financiamiento 

Es esencial comprender que, en la compra de una propiedad en pre-construcción, el financiamiento puede ser un aspecto crítico. Aquí hay algunas consideraciones importantes sobre el financiamiento sin contingencia:

• Préstamo en el Pago Final:

• Si el comprador planea obtener un préstamo hipotecario para pagar el monto final del proyecto en el día del cierre, debe tener en cuenta que esto no está exento de riesgos. Si, por alguna razón, el préstamo hipotecario no se aprueba o no está disponible en el momento del cierre, el desarrollador tiene el derecho de retener la totalidad del dinero que se ha pagado hasta ese momento.

• Efectivo Disponible:

• Para evitar situaciones complicadas, es importante que el comprador tenga una estrategia financiera sólida y acceso a los fondos necesarios para completar la transacción en la fecha acordada. Dependiendo de las políticas del desarrollador y del contrato específico, esto podría requerir que el comprador tenga los fondos en efectivo disponibles o que obtenga una aprobación de préstamo antes de llegar al cierre.

• Recomendaciones del Desarrollador:

• En algunos casos, el desarrollador puede proporcionar recomendaciones de prestamistas con los que ha trabajado previamente y que están familiarizados con el proceso de pre-construcción. Esto puede facilitar el proceso de obtención de financiamiento, pero aún así, es responsabilidad del comprador asegurarse de que tenga los recursos necesarios para completar la compra.

Es fundamental abordar la cuestión del financiamiento con anticipación y trabajar en estrecha colaboración con profesionales financieros para garantizar que el proceso se realice de manera efectiva y que el comprador esté preparado para cumplir con los compromisos financieros establecidos en el contrato de pre-construcción.

 

6. Incumplimiento de Contrato por Parte del Desarrollador:

Es crucial conocer tus derechos y protecciones en el caso poco común de que el desarrollador no cumpla con sus obligaciones contractuales. Aquí están los detalles sobre qué hacer si el desarrollador incumple:

• Notificación por Escrito: Si el desarrollador no cumple con los términos del contrato, primero debe notificar este incumplimiento por escrito a los compradores afectados. A partir de esa notificación, el desarrollador tiene un período de gracia de 7 días para resolver la situación.
• Derecho a Reclamar Depósito: Si, después de esos 7 días, el desarrollador aún no ha resuelto el incumplimiento y no ha cumplido con sus obligaciones, los compradores tienen el derecho de reclamar su depósito. Esto incluye no solo el monto original del depósito, sino también los intereses acumulados, si se especifica en el contrato.
• Protección Legal: En caso de incumplimiento continuo por parte del desarrollador, los compradores pueden tomar medidas legales para proteger sus derechos. Esto puede incluir acciones legales para recuperar los fondos depositados y, en algunos casos, buscar daños y perjuicios.

Es fundamental entender estos procedimientos y plazos en el contrato de pre-construcción y, si es necesario, buscar asesoramiento legal si se enfrenta a un incumplimiento por parte del desarrollador. La notificación por escrito y la documentación adecuada son esenciales en estos casos para garantizar que los compradores estén protegidos y puedan hacer valer sus derechos en virtud del contrato.

7. Tiempo de Entrega:

El tiempo de entrega es un factor clave en la compra de una propiedad en pre-construcción y puede variar según varios factores. Aquí hay información importante que debes tener en cuenta:

• Plazos Estimados: Por lo general, el tiempo de entrega de una propiedad en pre-construcción puede ser de 2 a 3 años desde la firma del contrato de compra. Sin embargo, este plazo puede variar según el proyecto y la etapa en la que se encuentra al momento de la compra. En algunos casos, puedes beneficiarte de un tiempo de entrega más corto si te unes al proyecto en una etapa posterior.
• Acabados y Personalización: Ten en cuenta que el tiempo de entrega puede estar influenciado por los acabados y personalizaciones que elijas para tu unidad. Si optas por opciones de acabado personalizado, esto puede extender el tiempo de entrega.

Es importante que tengas una comprensión clara de cuánto tiempo puede tomar antes de que puedas ocupar la propiedad. Esto te ayudará a planificar adecuadamente tu mudanza y cualquier otra logística relacionada con la compra de una propiedad en pre-construcción. Además, asegúrate de que el tiempo de entrega esté claramente establecido en el contrato para evitar malentendidos futuros.

 

8. Costos de Cierre al Comprar una Propiedad en Pre-construcción

Cuando te embarques en la compra de una propiedad en pre-construcción, es fundamental tener en cuenta los costos de cierre asociados al cierre de la transacción. Estos costos varían según si la compra se realiza de contado o está financiada. A continuación, te proporcionamos una estimación de los gastos de cierre que debes considerar:

Compra de Contado (3% - 4% del Precio de Compra):

• Developers Fee (Comisión del Desarrollador): A menudo, el desarrollador cobra una comisión que generalmente oscila entre el 1.75% y el 2% del precio de compra. Este costo es parte de los gastos de cierre.
• Contribución al Condominio de 2 Meses: Al momento de la escritura, es posible que debas pagar una contribución equivalente a dos meses de cuotas de mantenimiento del condominio.
• Estampillas de Documentación en el Traspaso: Estas estampillas son impuestos de transferencia que se aplican a la propiedad y son parte de los costos de cierre.
• Título de la Póliza de Seguros del Propietario: Obtener una póliza de seguro del propietario es una práctica común y puede tener un costo asociado.
• Otros Costos de Transferencia: También debes considerar otros costos menores de transferencia de propiedad que pueden surgir durante el proceso.

Compra Financiada (6% - 7% del Precio de Compra):

• Developers Fee (Comisión del Desarrollador): Al igual que en una compra de contado, este costo es aplicable y oscila entre el 1.75% y el 2% del precio de compra.
• Contribución al Condominio de 2 Meses: Esta contribución sigue siendo aplicable en una compra financiada.
• Estampillas de Documentación en el Traspaso o Título de la Póliza de Seguros del Propietario: Estos costos también se aplican en una compra financiada.
• Registro y Emisión de Hipoteca: En caso de financiamiento hipotecario, debes considerar los costos asociados al registro y emisión de la hipoteca.
• Comisión del Prestamista: Si estás obteniendo un préstamo hipotecario, el prestamista puede cobrar una comisión por sus servicios.
• Otros Costos de Transferencia: Al igual que en una compra de contado, debes tener en cuenta los posibles costos adicionales relacionados con la transferencia de propiedad.

Es importante que revises y comprendas completamente los costos de cierre asociados a tu transacción específica, ya que estos pueden variar según el proyecto y las circunstancias individuales. Un agente inmobiliario con experiencia en transacciones de pre-construcción puede brindarte orientación y asesoramiento sobre estos costos, lo que te ayudará a planificar y presupuestar adecuadamente tu inversión.

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